住宅ローンが通りやすい銀行や職業は？金融機関の審査の傾向と落ちないためのコツを徹底解説

住宅ローンの審査とは？

住宅ローンを借りようと思うときには、金融機関による審査を受けることになる。審査はどのように行われるのか、そもそもなぜ審査が必要なのかをみていこう。

住宅ローン審査の流れ

金融機関による住宅ローンの審査は2段階で行われる。借り入れを申し込むとまず仮審査（事前審査）が行われ、その後は本審査（正式審査）→住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）→借り入れ（融資実行）という流れだ。
仮審査では申込書に添付する書類として本人確認書類のほか、源泉徴収票など収入が分かる書類が必要だ。また、購入物件の確認資料として物件のチラシや販売図面、登記事項証明書などの提出を求められる。

仮審査を通ると正式申し込みとなり、本審査が行われる。本審査ではさらに売買契約書や重要事項説明書、建築確認済証などの提出も必要だ。
仮審査を通れば本審査も通るのが通常だが、申込書の内容に誤りがあったときなどは本審査の段階で落とされるケースもある。

なぜ審査が必要なのか

金融機関が住宅ローンを貸し出す前に審査を行うのは、返済の途中で家計が行き詰まり、貸したお金が返ってこなくなるリスクを避けるためだ。そこで借りる人本人の収入などから返済能力を判断する必要がある。
また、購入する物件が貸し出すお金に見合う価値のあるものなのかどうかも、物件資料から審査される。万が一、ローンが焦げついたときには物件を差し押さえて競売にかけ、貸したお金を回収する必要があるからだ。

住宅ローンの審査が通りやすいのはどんな人？

住宅ローンを借りるには金融機関の審査を通る必要があるが、人によって審査の通りやすさに違いがあるという。そもそもどんな審査が行われるのか、どんな人なら審査が通りやすいのかをみていこう。

住宅ローンの審査で見られる項目は？

金融機関は住宅ローンの審査でどんなところをみているのか。国土交通省の調査によると、年齢や健康状態、年収などを重視していることが分かる。「担保評価」とは物件の評価のことで、融資額の上限を決める基準となるものだ。なお、年収には「100万円以上」など、金融機関によって最低基準が設けられている場合がある。
また「返済負担率」は収入に占める返済額の比率のことで、おおむね30％～35％程度が上限とされる。
この返済負担率には、住宅ローン以外のカードローンや自動車ローンなどの借入分も含まれるのが一般的だ。

9割を超える金融機関が住宅ローンの審査で考慮する項目は？
引用：令和6年度　民間住宅ローンの実態に関する調査（国土交通省）

住宅ローンが通りやすい職業とは？

上のデータでは借りる人の仕事に関する項目として「勤続年数」が挙げられているが、ほかにも「雇用形態」や「業種」を重視する金融機関が少なくない。では具体的に、住宅ローンが通りやすいのはどんな職業なのか。
ファイナンシャルプランナーの竹下さくらさんによると、「公務員や会社員など、収入が安定している職業は住宅ローンが通りやすいと言われています」とのことだ。
なお、勤続年数の基準は「1年以上」～「3年以上」などと金融機関により異なる。【フラット35】は年収の条件がないので、転職して間もない人でも借りやすい場合があるようだ。

審査が厳しくなる職業とは？

では逆に、住宅ローンの審査が厳しくなるのはどんな職業なのか。「自営業や派遣社員、契約社員は収入が不安定と見なされ、一般的に審査が厳しめです。また、給料のほとんどが歩合給の人も審査が厳しくなる傾向があります」（竹下さん）

「審査が通りやすい」とされる住宅ローンの特徴と金融機関

「住宅ローンが通りやすい金融機関はどこ？」と気になる人も多いだろう。たしかに申し込む人が同じでも審査が通る金融機関と通らない金融機関があるというケースもあるようだ。ただし、これは住宅ローンの審査基準が金融機関によって異なるということで、「審査が甘い金融機関がある」というわけではないので念のため。

メガバンクは返済能力を重視、ネット銀行は融通が利きにくい場合も

住宅ローンを借りられる金融機関にはいろいろな種類があるが、主なところはメガバンクや地方銀行、ネット銀行などだ。それぞれどんな特徴があるのだろうか。
「メガバンクは個人の返済能力を慎重に審査する傾向があります。一方で地方銀行や信用金庫、信用組合などは親身になって相談に乗ってもらえるケースが多いでしょう。また、ネット銀行は勤続年数が短めの人でも審査の土俵に乗りやすい傾向がありますが、書類だけで審査するので融通が利きにくい面があるようです」（竹下さん）

【フラット35】は審査が通りやすいが物件検査が必要

住宅ローンの中でも【フラット35】は審査基準が統一されており、金融機関による違いはほとんどないといえる。「民間の住宅ローンと比べて審査が通りやすい印象です。不動産会社などに『【フラット35】は審査が厳しい』と言われたという話をよく聞きますが、住宅金融支援機構が定めた基準に適合するかどうか検査機関による物件の検査が必要になるなど、手続きが面倒な点が敬遠されているのではないかと思います」（竹下さん）

【申込前にチェック】住宅ローンの審査を通りやすくする4つのコツ

住宅ローンの審査は金融機関によって異なるが、審査を通りやすくする方法は４つある。

• 借入額や返済負担率を調整する
• 他のローンを完済しておく
• 収入を補強する
• 複数の金融機関に申し込む

これら4つのコツを詳しくみていこう。

借入額や返済負担率を調整する

住宅ローンの審査ではどの金融機関でも借りる人の返済能力を重視する。返済能力とは、「収入に比べて返済額が重くないか」ということだ。逆に言うと、返済額が重くなければ審査に通りやすくなるということでもある。

「貯蓄から頭金を多く出せばそれだけ借入額が減り、返済額が軽くなるので審査に通りやすくなります。貯蓄が確保できているということは、計画的に家計を管理できているという実績にもなり、住宅ローンの審査でも有利に働くでしょう」（竹下さん）

他のローンを完済しておく

金融機関は住宅ローンを申し込んだ人について、他のローンの借り入れや返済状況についての信用情報を調べる。そのため、他にローンを借りている場合は審査が厳しくなる場合が多い。

「住宅ローンを申し込む前に、自動車ローンなど他のローンは完済しておくことがオススメです。住宅ローン以外の借り入れがなくなれば返済負担率が改善し、希望の借入額が借りられる可能性が高まります。クレジットカードにキャッシング枠が設定されていると、実際には借りていなくても信用情報が不利になる場合があるので、不要なカードは解約しておくとよいでしょう」（竹下さん）

収入を補強する

住宅ローンを申し込むときに、一人だけの収入だと審査が通らない場合でも、夫婦の収入を合計して収入合算したり、夫婦でローンを借りるペアローンにすることで収入が補強され、借りやすくなるケースもある。

「夫婦で借りれば借入額を増やすことも可能ですが、出産や病気などで収入がダウンしたときのリスクも増えるので、借りた後のライフプランもチェックした上で借入額を検討することが大切です」（竹下さん）

複数の金融機関に申し込む

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なっており、1つの金融機関で審査が通らなかったとしても、他の金融機関では通ることもあり得る。つまり、住宅ローンの審査を通りやすくする4つ目のコツは、「複数の金融機関に申し込む」ことだ。

「タイプの異なる金融機関に申し込めば、審査が通る確率はより高くなるでしょう。メガバンクや地域の金融機関、ネット銀行などに満遍なく申し込み、できれば【フラット35】も選択肢に加えたいところです。その中で仮審査を通った金融機関が複数あれば、さらに金利などが有利な金融機関を選んで正式に申し込めばよいでしょう」（竹下さん）

なお、住宅ローンを申し込むと信用情報に一定期間記載されるので、あまり多くの金融機関に申し込むと逆効果になりかねない。3～4社程度にとどめておくのが無難だろう。

住宅ローン審査に落ちる主な理由

住宅ローンの審査に落ちても、金融機関は落ちた理由を教えてくれない。自分で推測するしかないが、考えられる主な理由は以下のようなものだ。

・借りる人の条件に関する理由
年収に対して返済額が重くなり返済負担率の基準を満たせない場合、自営業者や契約社員など収入が不安定な場合、転職したばかりの場合、健康状態に問題がある場合、など

・信用情報に関する理由
住宅ローン以外の借り入れやクレジットカードのキャッシング枠などが多い場合、ローンの延滞履歴がある場合、住宅ローンの申し込み件数が多すぎる場合、など

・物件（担保）に関する理由
建築基準法を満たしていない場合、築年数が古く借入期間の基準を超える場合、借入希望額が担保評価額を超える場合、など

住宅ローン審査についてのよくある質問

自営業や契約社員は審査に不利なのか？

自営業や契約社員は収入が不安定と見なされ、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向にあることは確かだ。

「自営業者は売上から経費を差し引いた所得で審査されるので、経費が多く所得が少ないケースは借り入れが難しい場合も。住宅ローンを借りるなら経費を抑えておくほうが無難です。ただし地方銀行や信用金庫などは事情を考慮してくれることもあるので、地元の金融機関に相談してみるとよいでしょう」（竹下さん）

持病がある場合は団信に入れない？

住宅ローンを借りるときには、万一に備えて団体信用生命保険（団信）に加入するのが原則。持病があるなどの理由で団信に入れないと住宅ローンの審査に通らないが、持病があっても金利を上乗せすることで加入できる「ワイド団信」を扱っている金融機関もある。

「【フラット35】は団信の加入が任意となっており、加入しない場合は通常より金利が低くなります。ただし借りた人が万一死亡したときに遺族に住宅ローンが残るので注意が必要です」（竹下さん）

妊娠すると住宅ローンが借りられない？

妊娠中は収入がダウンするため、住宅ローンの審査が通らないのが一般的だ。

「育休中は住宅ローンの審査が厳しくなり、復職して1年以上経たないと借りられないケースが少なくありません。ただし、【フラット35】なら復職して1カ月程度で借りられる場合もあります」（竹下さん）

審査に落ちたらどうすればいい？

住宅ローンの審査に落ちたとしても、諦めるのは早い。他の金融機関で申し込めば審査に通る可能性もある。その際、親から贈与を受けて頭金を増やし、借入額を減らすなどの工夫をすると審査に通りやすくなるだろう。返済負担率が改善される場合などは、同じ金融機関に再度申し込めることもあるので窓口に相談してみよう。

「固定金利を選んで審査に落ちたのであれば、次は適用金利の低い変動金利を選ぶことで審査に通りやすくなることもあるでしょう」（竹下さん）

住宅ローンの申し込みにかかる費用や手間は？

住宅ローンの申し込み自体には費用はかからないが、添付書類として住民票や課税証明書、登記事項証明書を入手する際には自治体や法務局に１通当たり数百円の手数料を支払う必要がある。窓口に出向く手間もかかるが、オンライン申請のほか、住民票や住民税の課税証明書はコンビニ交付も可能だ。また、【フラット35】を申し込む際には物件検査の手数料として検査機関などに5万～10万円程度を支払う。
審査に通って住宅ローンを借り入れる際には、融資手数料や保証料、登記費用、印紙代などがかかる。金額は金融機関や保証料の支払い方法などでも変わるが、おおむね借入額の3％弱程度だ。

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  取材協力

  竹下さくら

  ｜なごみＦＰ事務所代表。ＣＦＰ®（国際ライセンス）、1級ＦＰ技能士、宅地建物取引士資格者
  住宅ローンや保険など個人のコンサルティングを主軸に、講演・執筆活動を行う。『書けばわかる!わが家にピッタリな住宅の選び方・買い方』（翔泳社）、『「家を買おうかな」と思ったときにまず読む本』（日本経済新聞出版社）、『最新版　ローン以前の住宅購入の常識』…
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  執筆

  大森 広司

  ｜住宅ジャーナリスト
  住宅系記事を主に手がけるジャーナリスト。バブル最盛期の『住宅情報』から『SUUMO』まで、激動の住宅市場と向き合いつつ、つねに購入者の「知りたい」に応えるべく取材活動を続けている。オイコス代表。sumaken主宰

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